Налог при покупке недвижимости в Сербии: что важно знать иностранцам
Покупка недвижимости в Сербии связана с обязательными налоговыми выплатами. В этой статье мы разберём, какие налоги действуют при сделках на вторичном и первичном рынке, кто обязан их платить по закону, как правильно оформить оплату иностранцам и какие риски могут возникнуть при просрочке.
Содержание статьи
Основной налог при покупке
При покупке недвижимости в Сербии уплачивается налог на переход прав собственности (Porez na prenos apsolutnih prava).
- Его ставка составляет 2,5% от стоимости объекта, если речь идёт о вторичном рынке.
- Если речь идёт о новостройке, налог заменяется НДС (PDV):
НДС для новостроек:
- 10% — для жилой недвижимости
- 20% — для коммерческой недвижимости
Кто обязан платить налог
Согласно Закону о налогах на имущество, по закону обязанность уплаты лежит на продавце, однако деловая практика сложилась так, что в договоре купли-продажи недвижимости эта обязанность обычно перекладывается на покупателя.
Как рассчитывается налог
Налоговая служба исходит из цены, указанной в договоре, но не ниже рыночной стоимости.
Если цена занижена, налоговая пересчитает налог, исходя из средней рыночной стоимости недвижимости в этом районе с учетом своих коэффициентов.
На практике процедура выглядит так:
- Нотариус после подписания договора передаёт его в налоговую.
- Налоговая рассчитывает сумму и рассылает решения сторонам сделки.
- Налог необходимо оплатить в течение 15 дней после получения решения.
- Решение и платёж оформляются на имени продавца, даже если по договору должен платить покупатель.
Почему так происходит: Как сказано выше, по закону обязанность платить налог лежит на продавце, поэтому налоговая официально считает продавца должником. То есть если налог не будет уплачен, сначала ответственность ложится на продавца, но, если договором купли продажи предусмотрена оплата покупателем, продавец имеет полное право взыскать эту сумму с покупателя через суд, включая судебные расходы.
В суде такие вопросы решаются быстро, поэтому я на практике не встречал покупателей, кто забывает или не хочет платить.
Планируете покупку недвижимости в Сербии?
Если вы планируете покупку недвижимости в Сербии и хотите избежать ошибок при расчётах и налогах — оставьте заявку на консультацию. Эксперты Atlant Realty помогут правильно оформить сделку и подскажут, как оптимизировать расходы.
✅ Спасибо за заявку! Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
❌ Произошла ошибка при отправке. Пожалуйста, попробуйте позже или свяжитесь с нами напрямую.
Как иностранцу оплатить налог на перенос абсолютных прав в Сербии?
Для начисления налога иностранцу необходим:
- сербский ИНН,
- либо ВНЖ.
Без этих данных налоговая не может выставить решение, но долг никуда не исчезает. Он может «всплыть» позже — например, после получения ВНЖ.
Решение:
- при наличии ВНЖ или ИНН — предоставить его в налоговую вместе с договором,
- если ВНЖ не планируется — оформить разовый ИНН через агентство или доверенное лицо.
Так как Налоговая отправляет решение всем участникам сделки, нужно держать связь с продавцом и если продавец получит решение раньше, попросить переслать его для оплаты. Оригинал решения для оплаты не нужен. Продавец естественно заинтересован, чтобы налог был оплачен вовремя, поэтому охотно пойдут на контакт и пришлют решение.
Что будет, если не оплатить налог вовремя
- Через 15 дней после получения решения начисляется пеня — 15,75% годовых.
- Через 30 дней приходит официальное напоминание.
- Через 35 дней запускается процедура принудительного взыскания: штрафы, блокировка счетов и арест имущества.
Для иностранных граждан покупка недвижимости на вторичном рынке в Сербии облагается налогом на перенос абсолютных прав во всех случаях, а вот граждане Сербии при определенных условиях могут быть от него освобождены.
Поэтому не нужно откладывать это мероприятие: как говорится заплати налоги и живи спокойно.
Вторичный рынок vs новостройки
Вторичный рынок
Всегда уплачивается налог на переход прав собственности — 2,5%.
Новостройки
В стоимость включён НДС (10% или 20%).
Важно уточнить в договоре, входит ли НДС в указанную цену. Если нет — добавляйте сверху соответствующую ставку.
Граждане Сербии при определённых условиях могут осуществить возврат НДС, иностранцы — нет.
Заключение
Покупка недвижимости в Сербии неизбежно связана с налоговыми обязательствами. Для иностранцев важно заранее подготовить необходимые документы (ИНН или ВНЖ) и проконтролировать корректность расчётов. Своевременная уплата налога избавит от пени и судебных разбирательств.
